“Мирным путем с ними решить что-то было невозможно”. Серовчанин выиграл у КУМИ суды по арендной ставке за землю

Известные в Серове предприниматели Дмитрий Киреев и его супруга Ольга выиграли у Комитета по управлению муниципальном имуществом местной мэрии суды из-за изменения арендной ставки за земельные участки. Речь шла о двух участках, на которых размещены гаражи и производственный объект. КУМИ в одностороннем порядке изменил арендную плату, а предприниматели в суде доказали, что были применены неверные ставки.

Первый иск, который касался земли под гаражом, был подан КУМИ к Ольге Киреевой. Второй, касающийся объекта производства, – к Дмитрию Кирееву.
– Я почему это все рассказываю, потому что, наверное, я не один такой. Я, в принципе, в судах никогда не нападаю, я обороняюсь всегда. В какой-то степени я просто сидел и ждал, когда они подадут эти заявления сами, потому что уже мирным путем с ними решить что-то было невозможно, – описывает сложившуюся ситуацию Дмитрий Юрьевич. – В 2022 году мы писали заявление с разъяснениями, которые они просто игнорировали. После 2022 года я переписку эту всю прекратил. Суть проблемы в чем. Два земельных участка: один – на жене, другой – на мне. Первый земельный участок – гаражи в поселке Энергетиков. 

Гараж – частный

Гаражи Ольга Киреева покупала в частном порядке как физическое лицо, а не как предприниматель. В суде выступал Дмитрий Киреев как совладелец имущества.
– Как простой гражданин, как все, для семейного пользования, – говорит Дмитрий Юрьевич. – Это территория бывшего энерголесокомбината. Мы должны платить за землю, мы от этого не отказываемся. Когда мы в 2015 году заключали договор аренды земельного участка на 49 лет, сама администрация определила, что это гараж частный. На тот момент действовали размеры ставки арендной платы, которые утверждаются постановлением правительства Свердловской области раз в два-три года. Эта ставка отражена в договоре аренды. В начислительной части договора всегда отражается ставка арендной платы. В ходе судебного процесса администрация пыталась ее подменить видом разрешенного использования земельного участка (ВРИ). ВРИ у нас в стране поменялись в 2019 году, некоторые виды вообще перестали даже существовать или звучат теперь по-другому. 
Когда в 2015 году Ольга Киреева приобретала гараж, вид разрешенного использования земельного участка звучал так “Земельные участки под индивидуальными и (или) кооперативными гаражами”. Ставка арендной платы по данному виду использования участка была 0,04 (ставка рассчитывается в процентах от кадастровой стоимости участка с применением повышающего и понижающего коэффициентов).
В 2019 году виды разрешенного использования были изменены. И от председателя КУМИ Александра Гребенева пришло письмо, что арендодатель в одностороннем порядке пересмотрел ставку арендной платы. Теперь вид разрешенного использования стал “Земельные участки под предприятиями по ремонту, техническому обслуживанию и мойке автомототранспортных средств”. А ставка увеличилась до 6,61. К письму был приложен расчет, согласно которому за 2019 год Ольга Юрьевна должна была заплатить 49 235 рублей 81 копейку.
В ответ Ольга Киреева направила претензию. В письме она указала, что раньше к ее участку применялась арендная ставка 0,04 и в год была в 2057 рублей 84 копейки. Ольга Юрьевна указала, что новая ставка не применима к договору, поскольку гараж находится в ее частной собственности. Более того, оба вида разрешенного использования уже действовали на момент заключения договора.
“Одностороннее изменение размера арендной платы в 2019 году по указанным в уведомлении условиям не является законным и обоснованным. А также никакой деятельности я не веду в гараже, в том числе не произвожу техническое обслуживание автотранспорта. Гаражный бокс используется мной только в моих личных целях”, - указала в претензии Ольга Киреева, требовала вернуть арендную ставку в 0,04 и пересчитать плату за 2019 год.
Ответ на претензию пришел уже за подписью главы Серова Василия Сизикова. Василий Витальевич написал, что было произведено обследование участка:
“В результате обследования было выявлено, что на земельном участке отсутствуют индивидуальные и кооперативные гаражи. Согласно сведениям единого государственного реестра недвижимости, включающего в себя данные инвентарного плана земельного участка, здания, расположенные на земельном участке, имеют назначение – проходная, пожарное депо, гараж”.
Глава отмечает, что перерасчет платы по ставке 0,04 “земельные участки под индивидуальными и (или) кооперативными гаражами” не применим. Но и от ставки в 6,61 мэрия тоже отказалась.
“Учитывая, что на земельном участке не зафиксировано осуществление деятельности по техническому обслуживанию автотранспортных средств, произведен перерасчет арендной платы по ставке 1,2 “земельный участок под закрытыми автостоянками”, – пишет Сизиков.
К письму был приложен расчет, по которому плата за 2019 год составляла уже 11 743 рубля.
С этим Киреевы тоже не согласились.
– Они умудряются через судебных приставов с нас взыскивать. И делали так, что мы это письмо не могли получить. И таким образом у них два решения устоялись. Деньги они сняли через судебных приставов, – говорит Дмитрий Юрьевич.
Но через два года, с 2021 года, плату вновь начали рассчитывать по ставке 6,61.
– Я с этим не согласился. В новом постановлении правительства, где утверждены ставки арендной платы, есть аналогичный пункт – под частными гаражами. И самостоятельно рассчитал плату. И все эти годы продолжал платить, – говорит Дмитрий Киреев.
Плата производилась по ставке 1,35. В связи с изменением кадастровой стоимости участка, в год приходилось платить около 9,5 тысячи рублей.
При этом Киреевы отслеживали, поступали ли в мировой суд материалы от КУМИ по взысканию долгов. 
– Я мониторил – ходил на тот судебный участок, по которому находятся гаражи, и спрашивал. И вот они мне сказали, что заявление на судебный приказ, случайно, в конце 2024 года отправили в Гари… – рассказывает Дмитрий Юрьевич.
В начале февраля 2025 года в Гарях был выпущен судебный приказ, который Киреевы отменили.
А в мае в Арбитражный суд Свердловской области поступил иск от КУМИ.
На сайте Арбитражного суда опубликован текст решения. КУМИ хотел взыскать с Ольги Киреевой долга по арендной плате с 1 января 2021 года по 31 декабря 2024 года в размере 166 143 рубля 94 копейки.
– Они уже обратились в арбитражный суд, чему я очень рад, потому что уровень подготовки арбитражных судей на порядок выше, допустим, чем всех других. И начался вот этот судебный процесс. Я все возражения, какие можно было дать, дал, – отмечает Дмитрий Юрьевич. – Судья перед началом процесса вынесла определение, в котором сказала – все, что поступит от одной стороны, вторая должна опровергнуть, потому что все, что не опровергнуто, считается признанным.
Решение было вынесено 5 ноября – в удовлетворении иска отказать.
– Судья говорит: "А вы на каком основании гаражу применили ставку "служебный гараж"? Они говорят: "Ну, потому что у ответчика есть статус ИП". Она говорит: "Ну и что? Ну, статус ИП… Теперь мне предоставьте доказательства, что этот гараж служебный”, – рассказывает Дмитрий Юрьевич.
Представители КУМИ решили провести осмотр гаража, для этого назначили встречу Дмитрию Кирееву.
– Звонит мне: "Здравствуйте, я представитель администрации, хотелось бы произвести осмотр вашего земельного участка, на котором стоит гараж". Я говорю: "Да вообще без проблем". Договариваться на четверг в 2 часа. Это отражено у нас в переписке в почте. Я говорю: "Ну вы, наверное, захотите попасть вовнутрь. Я допуск сделаю, но сразу говорю – гараж частный, фото-видео съемку внутри гаража я вам запрещаю вести". В назначенное время они, естественно, не пришли.
Позже КУМИ составил “акт совместного осмотра”, в котором указал, что представитель ответчика отсутствует. Также в документе сказано, что осмотр проводится “в соответствии с протокольным решением судьи”.
– То есть они преподносят, что досмотр гаража сделали по прямому поручению судьи. Судья им просто сказал: "Предоставьте доказательства", – отмечает Дмитрий Юрьевич.
Съемку внутренних помещений они также провели – через щели в воротах сфотографировали транспорт, который размещен в гараже, и указали в акте марки и номера автомобилей.
“Въездные ворота в нежилое здание имеют повреждения, в результате чего существует возможность осмотра внутренних помещений”, – сказано в акте.
– Начинают вторгаться внутрь частной собственности, произведя фотографирование в какие-то щели. Поэтому будет отдельное разбирательство. Они на этом не останавливаются. Они начинают истребовать в ГАИ сведения личного характера – имеет ли Ольга Юрьевна водительское удостоверение, какие категории открыты… У Ольги Юрьевны нет никакого удостоверения. Но у ее супруга законного есть. И я, как супруг, - совладелец этого гаража, – Дмитрий Киреев называет такое поведение чиновников наглым и беспардонным.
Дмитрий Киреев предоставил суду данные, в каких городах ведет бизнес Ольга Юрьевна, сообщил, что у нее нет транспорта, каким служебным транспортом владеет семья, какой транспорт обслуживает интересы ИП, предоставил информацию о личном транспорте.
Также в суд был ответчиком предоставлен контррасчет, в котором указаны даты внесения платежей и суммы. По этому контррасчету даже возникла переплата.
Что касается фотографий, сделанных сотрудниками КУМИ через щели в воротах, то они сыграли скорее в пользу ответчика.
“Истец и ответчик в материалы дела представили акты осмотра земельного участка и находящегося на нем объекта, которые однозначно и недвусмысленно подтверждают фактическое неиспользование объекта ответчиком в качестве служебного гаража. Наличие в объекте транспортных средств с учетом физического состояния объекта может свидетельствовать только о хранении автотранспорта”, – сказано в решении суда.
Суд, также как и Дмитрий Киреев, произвел расчеты по ставке 1,35. “Таким образом, задолженность у ответчика отсутствует, оснований для ее взыскания не имеется”, – отмечает суд.

“Изменять самовольно существенные части договора никто не дает”

– У нас двухсторонний договор. Вот наш гараж, их земля. За землю отвечает, как представители собственника, КУМИ, – рассказывает Дмитрий Юрьевич. – Они выворачивали ситуацию так, что в 2019 году классификатор ВРИ изменился и, что я, не будучи собственником земельного участка, должен был костьми лечь, чтобы он изменился. Но земля ваша, за нее вы отвечаете. Я судье сказал, у меня было право написать им заявление – измените вид разрешенного использования по согласованию с нами, как собственниками здания, и в соответствии с видом использования нашего здания. Здание наше, и мы, как собственники, имеем право распоряжаться своим имуществом так, как сочтем нужным, а не так, как хочется администрации. А они говорят, что мы должны были написать заявление. Это мое право, а у них это право и обязанность. 
Со ссылкой на Земельный кодекс, Дмитрий Киреев говорит, что вид разрешенного использования, установленный в данном случае в 2015 году, может использоваться неограниченное время без приведения в соответствие. 
– Они говорят, что нужно было заменить вид разрешенного использования. А надо было установить соответствие ВРИ, что не является заменой, – отмечает Дмитрий Юрьевич. – Не надо забывать, что мы такие же участники договора. В Земельном кодексе, статья 22, пункт 9: “Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются”. 
К тому же в Земельном кодексе указано, что “размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка”.
– Изменять самовольно существенные части договора никто не дает нашей администрации, – отмечает Киреев.

Ритуальная деятельность или логистический центр?

Второй процесс касался земельного участка в микрорайоне Лесозавод. На нем расположено здание, у которого несколько владельцев. КУМИ подал в суд иск к Дмитрию Кирееву о взыскании долга в 181 тысячу рублей.
– Там пять помещений. Два помещения принадлежат мне. У меня ритуалка, все это знают. Я произвожу прочие столярные изделия из дерева, как у меня написано в свидетельстве о регистрации, - говорит предприниматель.
Остальные помещения принадлежат другим лицам. В одном производят стройматериалы. В другом находятся служебные гаражи. В третьем – пилорама.
– Стройматериалы – это стройка. Это одна ставка арендной платы. У меня примерно такая же ставка арендной платы. Служебные гаражи – это уже другая ставка. У пилорамы – третья ставка. Они нам сначала все здание подтянули под промышленный объект. Хорошо. Но в 2019 году классификатор-то меняется. Я так же плачу за производство столярных изделий. Но нам начали выставлять как за оптово-логистический склад, со ставкой, которая в 5 раз превышает ставку производственную, – говорит Дмитрий Юрьевич. – Я с этим не согласился.
Также КУМИ подал иск к владельцу помещения о взыскании долгов.
- В ходе процесса они поняли, что это абсурдно. И они пишут, – дальше Дмитрий Киреев цитирует заявление об увеличении исковых требований: – “После подачи заявления истец принял решение о применении ставки арендной платы максимально приближенной к ставке арендной платы, используемой для данного разрешенного вида использования и соответствующей условиям договора – “производственная деятельность” – ставка 6,11 (с 2024 года)”.
В документе, утверждающем ставки арендной платы, говорится, что “производственная деятельность” подразумевает “размещение объектов капитального строительства в целях добычи полезных ископаемых, их переработки, изготовления вещей промышленным способом”.
– У нас здание бывшее домостроительного цеха. “Похоронка” подчиняется Минстрою. И все-таки я произвожу столярные изделия, – говорит Дмитрий Киреев.
Дмитрий Юрьевич считает, что его деятельность больше подпадает под “строительную промышленность”, которая подразумевает “Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для производства: строительных материалов (кирпичей, пиломатериалов, цемента, крепежных материалов), бытового и строительного газового и сантехнического оборудования, лифтов и подъемников, столярной продукции, сборных домов или их частей и тому подобной продукции". По данному виду ставка составляет 1,53.
Кроме того, может быть использован вид “Ритуальная деятельность” – “размещение кладбищ, крематориев и мест захоронения; размещение соответствующих культовых сооружений; осуществление деятельности по производству продукции ритуально-обрядового назначения”. Ставка – 0,09.
Третьими лицами в суд были привлечены собственники других помещений в здании. Один из них написал отзыв, что согласен с Дмитрием Киреевым о применении ставки 1,53.
Решение по данному иску было вынесено также 5 ноября. Суд встал на сторону ответчика и решил, что Дмитрий Киреев должен платить по ставке “ритуальная деятельность”. А учитывая, что ранее Дмитрий Юрьевич производил оплату по более высокой ставке “строительная промышленность”, то у него образовалась переплата и долга нет. В иске было отказано.
Предприниматель ожидает, что КУМИ подаст апелляционную жалобу на вынесенные решения и готовится к этому.
Поделиться этой историей Дмитрий Киреев решил в качестве примера для других арендаторов земли.
– Пускай люди для себя отметят, что земельный участок можно эксплуатировать неограниченное количество времени не внося каких-то изменений. Изменение ставок арендной платы должно происходить по согласованию сторон, а не в одностороннем ультимативном порядке, – отмечает Дмитрий Юрьевич.